mercredi 25 février 2015

NOUVEAUTE 2015 : UNE FORMATION SUR-MESURE SUR LA SURELEVATION

UNE FORMATION SUR-MESURE POUR SURÉLEVER 

EN TOUTE SÉRÉNITÉ

 

A l'initiative du Groupe MONITEUR, une formation exhaustive autour de la surélévation se tiendra en avril prochain. Cette formation sera co-animée par Olivier BRANE, avocat spécialisée en droit immobilier, co-fondateur et administrateur de l’Association PLANÈTE SURÉLÉVATION, ainsi qu'un architecte spécialisé en surélévation de l'agence MALBRAND ARCHITECTURES.

L'ensemble des questions d'ordre administratif, juridique et technique sera abordé durant cette formation qui durera 1 jour. 

Cette formation s'adresse essentiellement aux professionnels du secteur (syndics, promoteurs immobiliers, architectes, foncières, investisseurs, constructeurs, etc.) mais également aux membres de Conseils syndicaux, porteurs de projets de surélévation, et désireux de connaître les aspects importants à ne pas négliger en la matière.

La première date de formation est le 07 avril prochain, d'autres sessions suivrons compte tenu du fort intérêt que suscite la surélévation.

Retrouvez tous les détails ici : Programme et inscription  


LE RAPPORT DES ATELIERS PRIORITE LOGEMENT DE LA MAIRIE DE PARIS


UN BILAN EXHAUSTIF DE LA SITUATION DU LOGEMENT A PARIS


Pour rappel, afin de traduire sur le plan opérationnel les engagements pris le 23 juin 2014, le Pacte Logement pour tous prévoyait la mise en place à partir de septembre 2014 des Ateliers Priorité Logement réunissant l’ensemble des participants à la Conférence Priorité Logement. 

Ces ateliers devaient se décliner en cinq axes constituant chacun une voie ou une filière pour intensifier la production de logements :
- la transformation de bureaux en logements 
- la mobilisation du parc de logements privés 
- la modification du PLU et la simplification des procédures
- l’optimisation du coût des opérations
- les surélévations d’immeubles.

Ces ateliers ont abouti comme rappelé dans le précédent billet à l'adoption de 24 propositions d'actions. Un rapport de 85 pages a été également publié à l'issue de ces ateliers (Télécharger le rapport).

En voici un extrait :

"L'atelier Surélévation d'immeubles était co-piloté par Anne de Bayser, Directrice du logement et de l’habitat de la Ville de Paris, et Marc-Henri Louvel, représentant de la Chambre des Notaires de Paris.
La surélévation des immeubles est une longue tradition parisienne. Depuis Henri IV et jusqu'aux années 1970, les règles de hauteur des immeubles parisiens n'ont cessé d'évoluer. Après la période haussmannienne, le règlement d'urbanisme de 1902 a permis aux architectes d'ajouter des corniches et des combles aux formes les plus diverses au sommet des immeubles, en accord avec les conceptions esthétiques de l'époque et en particulier celles de l'Art nouveau. Si le mouvement de surélévations a été très important dans la première moitié du 20ème siècle, (16 700 permis de construire délivrés à Paris pour autoriser la surélévation de bâtiments), il s’est considérablement ralenti ensuite (seulement 1 200 permis autorisés depuis 20 ans).
Pourtant, dans le débat actuel sur l’intensification de la production de logements à Paris, la surélévation des immeubles est une solution avec de nombreux atouts. D’abord, elle contribue à limiter l’étalement urbain et à densifier la ville sans imperméabiliser de nouvelles surfaces. Elle a un coût généralement inférieur à la construction neuve (coût du foncier en moins). Et c’est un levier de financement très efficace pour la rénovation thermique des bâtiments, qui peut participer de l’amélioration de la qualité architecturale et du paysage de la rue.
Les opérations de surélévation sont aujourd’hui facilitées par des assouplissements réglementaires en matière d’urbanisme (suppression du COS, ordonnances Duflot d’octobre 2013 permettant de déroger aux règles de gabarits), de construction (dérogation possible aux règles de sécurité, accessibilité et incendie) et de copropriété (fin du veto du copropriétaire du dernier étage, adoption du projet à la majorité des 2/3). Ces nouvelles règles sont peu ou mal connues des propriétaires privés, dont beaucoup ne savent pas que leur bâtiment peut désormais être surélevé.
L’APUR a analysé les nouvelles capacités de surélévation offertes par la suppression du COS et par l’optimisation des gabarits en vigueur à Paris, en s’intéressant en particulier aux immeubles situés en bordure de voies larges, en vis-à-vis d’espaces libres ou dans les parcelles d’angle. Il apparaît que près de 9 000 parcelles (soit environ 10 % des immeubles parisiens) pourraient faire l’objet d’un projet de surélévation sur rue.
L’objectif de cet atelier était de proposer des actions pour que se développent à Paris des projets de surélévation, en facilitant ces projets sur le plan réglementaire, en faisant connaître les solutions techniques, juridiques et financières existantes, et en aidant les propriétaires privés dans leurs démarches.
Le premier enjeu identifié par les membres de l’atelier est de mieux informer les propriétaires privés et les professionnels du logement sur les possibilités et les avantages de la surélévation, à travers une campagne de communication Ville de Paris, des livrets pédagogiques, mais également par l’organisation de rencontres professionnelles réunissant sur ce sujet syndics, notaires, agents immobiliers, architectes, promoteurs…
Afin de donner à voir des projets exemplaires et de lancer une dynamique plus large, il a été proposé de monter des expositions dans les mairies d’arrondissement et de lancer en 2015 un appel à projets surélévations, pour des projets d’habitation en surélévation sur des bâtiments publics (logements sociaux ou équipements).
Au-delà d’une démarche de communication, la Ville de Paris pourrait accompagner certains propriétaires privés dans leurs projets. Après une étude d'identification fine des adresses avec un potentiel de surélévation qui pourrait être menée avec l'APUR, et une sélection d’immeubles prioritaires, l’intervention ciblée pourrait aller de la simple transmission d’un dossier technique aux propriétaires (le kit surélévation) à un suivi technique par un opérateur désigné par la Ville de Paris.
Enfin, pour libérer encore davantage le foncier aérien à Paris, les participants de l’atelier ont proposé que soit étudiées les conditions dans lesquelles on peut faire évoluer les règles du PLU sur les gabarits, améliorer l’application des ordonnances Duflot sur les surélévations, et appliquer l’article L.128-1 du code de l’urbanisme permettant la mise en place d’un bonus durable de gabarit.
La dernière proposition retenue lors des Ateliers Priorité Logement est transverse à l’ensemble des cinq thématiques. Les projets de surélévations, de transformations de bureaux en logements, les changements d'usage ou la rénovation thermique sont des sujets complexes pour la plupart des propriétaires privés qui souhaitent s'y engager. Aujourd'hui les informations existent mais elles sont dispersées et parfois difficiles d'accès. Et les plateformes publiques d’information et d’accueil sur le logement (ADIL, RILH…) sont plutôt destinées aux locataires. C’est pourquoi il a été proposé de mettre en place un portail internet dédié aux propriétaires afin de les informer et les conseiller dans leurs projets d'amélioration, de rénovation, de transformation ou d'extension de leurs logements."

LES ATELIERS PRIORITE LOGEMENT DE LA MAIRIE DE PARIS

LA SURÉLÉVATION COMME PISTE DE 

CRÉATION DE LOGEMENTS A PARIS


Nous vous parlions dernièrement des efforts de la Mairie de Paris en terme d'offres de logements. Ainsi, les divers ateliers « Priorité Logement » ont été la déclinaison concrète du pacte "Logement pour tous". Ils ont réuni tous les professionnels qui gravitent autour de l'immobilier pendant quatre mois. Ce travail collaboratif a abouti à 24 propositions concrètes en faveur du logement à Paris.

Parmi elles, 4 concernent expressément la surélévation et sont reprises ci-dessous. Nous attendons maintenant de voir comment la Mairie de Paris compte concrétiser lesdites propositions.






Proposition 20


Atelier 5 – Surélévations d’immeubles





Mieux informer les propriétaires privés et les professionnels
du logement sur la surélévation

Objectif 
Mieux informer les propriétaires privés et les professionnels du logement sur les possibilités et les avantages de la surélévation

Observations

Les possibilités nouvelles offertes par les évolutions réglementaires pour surélever les immeubles (suppression du COS, ordonnances Duflot, assouplissement des règles de copropriété…) sont peu ou mal connues de la plupart des propriétaires privés et parfois même des professionnels de l’immobilier. Ainsi semble-t-il nécessaire que la Ville de Paris mette en place une campagne de communication sur le sujet de la surélévation destinée au grand public, aux propriétaires privés et aux professionnels.

Partenaires

CAUE, Agence parisienne du climat, ADIL …
Mise en œuvre
Deux types d’action pourraient a minima être engagés :
- à destination du grand public et des propriétaires privés : communication dédiée sur Paris.fr et affichage, élaboration avec la direction de l’urbanisme des livrets d'information (cahier Habiter durable + fiches exemples de bonnes pratiques), avec une stratégie de diffusion avec des partenaires comme le CAUE, l'APC ou l’ADIL.

- à destination des professionnels : réunir les principaux acteurs (syndics de copropriété, SYNAR, FNAIM, notaires, architectes, promoteurs, industriels...) lors d'un événement (à l'Hôtel de Ville ou au Pavillon de l’Arsenal) sur le thème de la surélévation.







Proposition 21


Atelier 5 – Surélévations d’immeubles


Lancer en 2015 un appel à projet de surélévation des bâtiments publics

Objectif 
Donner à voir les surélévations à travers des projets exemplaires, en mettant en avant les premières opérations menées par les bailleurs sociaux qui pourraient se voir fixer un objectif sur la mandature.
Observations

Les possibilités nouvelles offertes par les évolutions réglementaires pour surélever les immeubles sont méconnues de la plupart des propriétaires privés et parfois mêmes des professionnels de l’immobilier. Donner à voir, communiquer sur quelques projets exemplaires, à l’étude ou réalisés, pourraient faire connaître ces possibilités et lancer un mouvement plus large.
Partenaires

Pavillon de l’Arsenal
Mise en œuvre
À l’échelle des quartiers : Monter, en partenariat avec le Pavillon de l'Arsenal, des expositions dans les mairies d'arrondissement en montrant quelques projets phares et le potentiel de surélévation à partir d'exemples concrets (faisabilités, perspectives...) dans l'arrondissement / et en relayant l'information à destination des propriétaires sur les démarches à suivre, les aides... + organisation de visites pour les représentants de syndics, de copropriétés, conseils de quartier...
À l’échelle parisienne : Lancer en 2015 un appel à projets « surélévations », pour des projets d’habitation en surélévation sur des bâtiments publics (logements sociaux ou équipements)






Proposition 22


Atelier 5 – Surélévations d’immeubles


Accompagner les propriétaires privés dans leurs projets :
le kit surélévation

Objectif 
Accompagner les propriétaires privés dans leurs projets de surélévation, sur la base d'une identification fine d'adresses avec un potentiel de surélévation, et à travers des actions ciblées à destination des propriétaires (information simple ou aide financière au pré-diagnostic dans le cadre de dispositifs existants comme le plan 1000 immeubles, ou d'un dispositif ad hoc de type "plan surélévation").
Observations

Le diagnostic technique et structurel est un élément fondamental à tout projet de surélévation. Mais c'est une étape complexe pour laquelle les propriétaires ont souvent besoin d'un accompagnement, qui peut être fait dans le cadre de dispositifs de type OPAH, et/ou avec l'appui de dispositifs comme le « Coach copro » de l'APC.
Un pré-diagnostic/faisabilité pour évaluer le potentiel de surélévation, le budget nécessaire et les études à mener représenterait un coût d’environ 6 000 €. Une étude géotechnique (structure du bâtiment et de ses fondations), souvent nécessaire pour mener le projet, se chiffre quant à elle en dizaines de milliers d'euros (jusqu'à 50 000 €).
Partenaires

Atelier parisien d’urbanisme
Mise en œuvre
Proposition d'action en deux temps :
1) étude d'identification fine et cartographie des adresses avec un potentiel de surélévation par l'Apur, avec un objectif chiffré (ex : 1000/2000 immeubles) et une priorité sur les mono-propriétés, puis diffusion large de l'étude notamment auprès des investisseurs, promoteurs et bailleurs sociaux.
2) intervention ciblée auprès des propriétaires privés :
> soit simple démarche d’information ciblée, avec des fiches descriptives de l'étude Apur envoyées aux propriétaires et syndics, accompagnée de l’ensemble des éléments d’information et de conseil : le
« kit surélévation »
> soit la mise en place d'une campagne de pré-diagnostics financés par la Ville avec un objectif pour 5 ans, avec un accompagnement des propriétaires par un opérateur choisi par la Ville de Paris. Cette aide pourrait s’adresser à des immeubles déjà inscrits dans un dispositif d’amélioration de l’habitat tel que le Plan 1000 immeubles ou une OPATB. Une première estimation du coût pour la réalisation de 500 diagnostics (sur 5 ans) serait d’environ 4 M€, montant qui comprend le suivi/ingénierie par l’opérateur et le cout des pré-diagnostics.





Proposition 23


Atelier 5 – Surélévations d’immeubles


Faire évoluer les règles de gabarit pour augmenter le potentiel de
surélévation des immeubles parisiens

Objectif 
Libérer davantage le foncier aérien en augmentant les capacités de construire par surélévation, pour aller au-delà des possibilités de surélévation déjà offertes par la suppression du COS.
Observations

Les propositions d'évolution des règles de gabarit-enveloppe du PLU faites par l'Apur permettraient, selon ses estimations, de faire passer de 9 000 à 16 000 le nombre de parcelles parisiennes avec un potentiel de surélévation des bâtiments sur rue.
Les ordonnances Duflot d’octobre 2013 offrent la possibilité, dans certains cas, de déroger aux règles de gabarit du PLU pour combler les dents creuses en s’alignant à la hauteur des bâtiments voisins. Mais leur application se heurte à une question d’interprétation de la condition de mixité sociale, qui constitue aujourd’hui une contrainte forte pour les projets privés de surélévation.
L'article L128-1 du code de l’urbanisme, sur lequel la ville a délibéré en 2007 et qui a été modifié par la loi Alur, permettrait à un projet vertueux énergétiquement d'être construit un peu plus haut que ce que permet le PLU (20 % de plus, soit 6 niveaux au lieu de 5 par exemple). Mais la délibération de la ville n’a porté que sur le COS (sans intérêt aujourd’hui) et pas sur le dépassement de gabarit. Appliquer à Paris le bonus durable de gabarit pour les projets à usage d’habitation permettrait à de nombreux bâtiments – dont les copropriétés – de développer de nouvelles surfaces de logement tout en trouvant un levier pour investir dans des équipements écologiques (isolation, solaire photovoltaïque, solaire thermique, etc.)
Mise en œuvre
Étudier les conditions dans lesquelles pourraient évoluer les dispositions de l'article 10 du règlement du PLU sur les gabarits-enveloppe, être améliorées les conditions d’application des ordonnances Duflot sur les surélévations, et être appliqué à Paris l’article L.128-1 du code de l’urbanisme.











Proposition 24


Information et accueil des propriétaires privés


Créer une plateforme internet pédagogique dédiée aux propriétaires

Objectif 
Mettre en place un portail internet unique pour les propriétaires afin de les informer et les conseiller dans leurs projets d'amélioration, de rénovation, de transformation ou d'extension de leurs logements ou immeubles.
Observations

Surélévations, transformations de bureaux en logements, changements d'usage, rénovation thermique… sont des sujets complexes pour la plupart des propriétaires privés qui souhaitent s'engager dans ces projets. Aujourd'hui les informations existent mais elles sont dispersées et parfois difficiles d'accès. Et les plateformes publiques d’information et d’accueil sur le logement (ADIL, RILH…) sont plutôt destinées aux locataires.
Mise en œuvre
Création d’un portail internet sur (ou relayé par) Paris.fr, et élaboré avec différents partenaires (ANAH, le CAUE, l’APC, chambre des notaires…), qui permettrait aux propriétaires de disposer d’une information simple, hiérarchisée et renvoyant aux différents dispositifs et services compétents. Au sein de la Ville, ces services (PASU à la DU, BPLH, BHP ou STH à la DLH…) pourraient également renforcer, par la mise en place de permanences techniques, le conseil aux propriétaires sur rdv.