PARIS SURÉLEVÉ : BIENTÔT UNE RÉALITÉ ?

Face à la crise du logement, la mairie de Paris étudie la voie de la surélévation pour densifier la capitale.

Lors de sa campagne électorale, Anne Hidalgo avait promis, si elle était élue, d'atteindre l'objectif de 10 000 logements supplémentaires créés par an. A Paris, où il est difficile de trouver des terrains vierges, la question de la surélévation fait partie des pistes évoquées aujourd'hui par la mairie de Paris pour atteindre cet objectif. 

La maire de Paris a donc réunit, le 23 juin dernier, à l’Hôtel de Ville, plus de 200 professionnels du logement, pour signer avec eux un «pacte pour le logement» devant permettre d’atteindre l’objectif de 10.000 nouveaux logements par an.

Elus, promoteurs, agents immobiliers, entreprises du bâtiment, architectes et bailleurs sociaux ont signé ce «pacte Logement pour tous», après une matinée d’échanges «sur les freins à lever et les moyens à mobiliser pour développer l’offre de logements à Paris».

Au programme des discussions, l'identification des pistes pour densifier l'existant (transformation de bureaux en logements et surélévation d'immeubles).

Dominique Alba, Présidente de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), dénombre 10.000 petits immeubles de 2 étages au-dessus desquels il serait possible de bâtir "2, 3 ou 4 étages supplémentaires". Il s'agirait de combler les fameuses dents creuses dont on a déjà parlé ici.

Selon Jean-Louis Missika, Chargé de l'urbanisme et de l'architecture à la mairie de Paris, le PLU parisien sera donc modifié afin de permettre d'accompagner efficacement la possibilité de surélever et ainsi de mettre en œuvre des droits à construire supplémentaires.

Selon Le Journal du dimanche, la mairie de Paris va s'engager sur une procédure de long terme. Première étape, une enquête publique aura lieu sur le sujet  de la révision du PLU de Paris au premier trimestre 2015, pour une adoption définitive au Conseil de Paris fin 2015. 

Sources bibliographiques :

http://www.lejdd.fr/JDD-Paris/Paris-prend-de-la-hauteur-674878#

http://www.metronews.fr/paris/logement-paris-pourrait-grimper-d-un-etage/mngf!wWnObLiVu5qsw/

http://www.liberation.fr/politiques/2014/06/22/paris-signature-d-un-pacte-pour-la-creation-de-logements-lundi_1047593

http://www.paris.fr/accueil/logement/decouvrez-le-pacte-logement-pour-tous/rub_9649_actu_145439_port_23745

EXPOSITION TOIT SUR TOIT

Crédit photo : www.maisonarchitecture-idf.org

Les toits possèdent un potentiel extraordinaire pour compléter la ville et la rendre plus heureuse. Pourquoi, alors que la métropole souffre de tant de maux, ne pas les utiliser au mieux ? Pourquoi ne pas les modifier ? Pourquoi ne pas surhausser notre Paris souvent trop sage ?

L’histoire parisienne regorge d’exemples de surélévations, la ville a déjà été rehaussée de multiples fois, alors comment aujourd’hui reconduire ce processus, en y intégrant, parfois, quelques expérimentations ? Est-il possible d’envisager de l’agriculture urbaine sur les toits ? Comment penser cette cinquième façade pour qu’elle devienne un lieu collectif et convivial ? Le toit peut-il être le support de dispositifs énergétiques ? Comment la surélévation peut-elle participer à l’évolution heureuse d’un bâtiment, aussi bien en termes esthétiques et formels qu’énergétiques et règlementaires ? Dans quelle mesure et à partir de quel seuil, l’occupation des toits peut-elle devenir un enjeu foncier, économique, ou ludique pour la ville ?

En croisant les regards historique, scientifique et prospectif, l’exposition “Toit sur Toit” a pour ambition de questionner les potentialités de cette cinquième façade. De la loi Duflot sur la surélévation aux questions que posent le Grand Paris, en passant par les nouveaux usages qui se développent en haut des bâtiments, le toit et ses modifications possibles sont devenus une question centrale, aussi bien architecturale, qu’urbaine, énergétique ou sociale.

Cette exposition est construite à partir des études faites dans le cadre de l’appel d’offres « Paris 2030 » (commanditaire Ville de Paris) et de la recherche “L’épiderme aérien des villes au regard de la question de l’énergie et des modes de vie : prospective des formes et des stratégies architecturales et urbaines.

En septembre, une série de conférences en trois dates et trois lieux clôturera l’exposition.

Exposition en entrée libre :
 Maison de l'architecture
148 rue du Faubourg Saint-Martin
75010 Paris

Du 15 juillet au 14 septembre
Ouvert du lundi au vendredi de 10h à 22h - Le samedi dimanche de 14h à 22h.

Source : www.maisonarchitecture-idf.org

DEROGATIONS AUX REGLES D'URBANISME ET DE CONSTRUCTION : MODE D'EMPLOI

Sylvia Pinel en charge du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires a émis le 28 mai 2014 une instruction relative au développement de la construction de logement à destination des préfets de région et de département.

Le gouvernement est venu préciser les modalités d’application de l'ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 et décret d’application n° 2013-891 du 3 octobre 2013 qui permettent aux maires de déroger, sous certaines conditions, au plan local d’urbanisme dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Objectif : favoriser la mixité sociale.

Ainsi l’instruction du gouvernement précise tout d’abord que les dispositions susvisée s’appliquent dans 1158 communes qu’elles soient comprises dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ou bien qu’elles soient des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

Elle précise en outre les différents cas où l’ordonnance du 3 octobre permet des opérations de densification localisées dérogeant aux règles du PLU :

- optimisation du foncier existant ;

- valorisation du bâti existant par surélévation ;

- changement d’usage de locaux obsolètes avec la possibilité de reconstruction dans le volume existant ;

- allègement des règles de création d’aires de stationnement des projets de logements situés dans un rayon de 500 mètres d’une desserte de proximité en transport en commun de qualité.

De même, elle souligne le possible allègement des règles de construction en vue de permettre la surélévation d’un immeuble achevé depuis plus de deux ans.

Concernant la procédure d’instruction des demandes de dérogations, l’instruction énonce que l’absence de réponse du préfet dans le délai de trois mois vaut acceptation implicite sauf en matière de sécurité incendie où la demande de dérogation devra faire l’objet d’une décision expresse.

Chaque dérogation fait l’objet d’une fiche technique qui complète utilement les informations délivrées par la présente instruction.

 Sources bibliographiques :

instruction du ministère du Logement et de l’Egalité des territoires du 28 mai (NOR:ETLL 1400077C)

Des fiches techniques viennent compléter cette circulaire (http://www.territoires.gouv.fr/les-ordonnances-pour-accelerer-la-construction-de-logements) :

- la première fiche technique sur l'objectif de mixité sociale :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche1_-les_derog_aux_documents_d_urbanisme.pdf

- la seconde porte sur les constructions en dépassement de hauteur :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche2-depassement_hauteur_plu.pdf

- la troisième sur la surélévation :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche3-construction_en_surelevation-2.pdf

- la quatrième sur la transformation d'un local en habitation :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche4-transformation_a_usage_d_habitation-2.pdf

la cinquième sur les aires de stationnement :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche5-aires_de_stationnement.pdf

- la sixième et dernière fiche technique porte sur les modalités d'instruction de la demande de dérogation déposée devant le préfet :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche6-_motivation_de_la_demande_du_petitionnaire.pdf

La surélévation, un financement innovant en gestation (in extenso) Par Karine Grollier La " loi ALUR " devrait faciliter le développement de la surélévation comme un moyen de financer la rénovation des copropriétés. Construire des maisons sur les toits des copropriétés pourrait financer leur rénovation thermique et leur mise aux normes tout en densifiant des tissus bâtis en centres urbains ou à proximité : « Les copropriétés disposent d’un trésor caché », souligne Dominique Sevray, président de Planète Surélévation, qui a repris cette idée originale de l’agence d’architecture Pelegrin et tente de la mettre en application. « Le foncier disponible sur les toits peut résoudre l’équation financière tout en répondant à l’idéal de certains citadins de vivre dans une maison et au manque de logements dans les hypercentres. » Cette solution innovante se met en place à tâtons dans les copropriétés où tout est plus complexe que dans d’autres opérations de rénovation. Les copropriétés doivent d’abord s’assurer que les documents d’urbanisme autorisent la surélévation et que la structure bâtie peut supporter le poids des constructions neuves. Elles ont tout intérêt à mener de front les études thermiques et de surélévation. UN THINK TANK DE LA SURELEVATION Parmi les rares démarches en cours, certaines sont pour l’instant suspendues dans l’attente de l’application de la loi ALUR, qui devrait supprimer le veto des copropriétaires du dernier étage, principal frein à la prise de décision. Syndic bénévole de la copropriété privée Merli (125 lots) à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), Dominique Sevray a commencé à sensibiliser le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires au projet : « La fin de ce veto devrait permettre de voter les travaux en assemblée générale à la majorité des deux tiers ; les copropriétaires du dernier étage devraient bénéficier d’un droit de préemption sur les logements neufs ». Dix à 12 000 euros par logement pourraient être économisés. Le montant global des travaux – construction neuve et rénovation thermique, étanchéité des terrasses, changement de la chaufferie, etc. – avoisinerait 2,5 millions d’euros. La vente de 280 m2 de logements neufs, avec vue, en BBC, rapporterait près de 2,4 millions d’euros (estimation réalisée sur la base de 8 500 euros/m2 à la vente.) Si la surélévation peut être perçue par les copropriétaires comme dérangeante et risquée, cette solution de financement représenterait une aubaine si la rénovation thermique devenait obligatoire. Les copropriétaires auront besoin de véritables assistants à maîtrise d’ouvrage, qui font encore défaut : « Nous attendons beaucoup de promoteurs d’un nouveau type, intéressés par des marges moindres ; des jeunes qui flairent ce marché et s’y positionneront », anticipe Dominique Sevray. L’avance du financement des travaux de construction et de rénovation (avant retour sur investissement) peut être contournée par la vente du foncier disponible à un promoteur privé. Le syndicat peut aussi conserver ses droits à construire et s’adjoindre les services d’un promoteur en AMO, qui réaliserait les logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un think tank de la surélévation a commencé à se constituer au sein de Planète Surélévation : « Nous sommes une douzaine d’experts (urbanistes, financiers, avocats, architectes), disponibles pour répondre aux besoins », explique son président. « Nous espérons l’arrivée d’un notaire, et élaborons peu à peu des partenariats avec des entreprises de la filière construction, dont Arcelor-Mittal pour les structures métal. » Source bibliographique : REVUE URBANISME hors-série n°48  http://www.urbanisme.fr/issue/special.php?code=48&code_menu=29

FEU LE COS, A NOUS LA SURELEVATION

La loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite « ALUR » (ou Loi Duflot II) instigué par Cécile Duflot, a supprimé purement et simplement le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) dans les PLU, avec effet immédiat.

La loi modifie l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme en supprimant le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), c’est à dire la proportion de mètres carrés constructibles attachée à chaque terrain. 

POURQUOI CETTE SUPPRESSION? Le but recherché est de favoriser la densification du tissu urbain, afin de lutter contre l’étalement urbain et la consommation des espaces naturels ou agricoles.  Cette mesure s'inscrit dans la continuité d'autres mesures prises courant 2013 visant à accélérer les projets de constructions : détails dans notre précédent billet LOGEMENT, SURELEVATION ET BILAN DE CECILE DUFLOT.

Le COS était L'OUTIL PAR EXCELLENCE des services d’urbanisme depuis plus de 30 ans et sa disparition est un véritable changement pour tous les professionnels du secteur du bâtiment, pour ne pas parler de RÉVOLUTION...

1. QUI SONT LES GAGNANTS ET LES PERDANTS DE CETTE SUPPRESSION?

Les maires étaient très attachés à cette règle qui leur permettaient de garder un contrôle sur la densification de leurs communes. Il était possible de fixer dans les Plans Locaux d’Urbanisme un COS différencié selon la destination des constructions prévues. Le COS était alors utilisé comme un outil de contrôle de l’équilibre entre les différentes destinations des immeubles (habitations, bureaux, commerces, etc.). 

Quant aux maîtres d'ouvrage, particuliers ou promoteurs, le COS était l'une des principales contraintes auxquelles se heurtaient leurs projets.

En outre, étant LE facteur déterminant des droits à construire, le COS déterminait grandement la valeur des terrains.

Sa disparition risque d'augmenter la valeur des terrains : désormais, une parcelle dotée d’un COS faible pourra accueillir plus de constructions que prévu, en tenant compte d'autres éléments de calculs (gabarit, emprise au sol, prospect) ce qui devrait augmenter sa valeur. Les propriétaires et les promoteurs doivent s’adapter dès à présent.

2. QUELLES SONT LES RÈGLES QUI REMPLACENT LE COS?

Les PLU devront compenser la suppression du COS en encadrant plus étroitement les constructions par la combinaison des règles de hauteur, de prospect, d’emprise au sol, etc. Il s’agit donc désormais de définir un gabarit de construction, « une forme urbaine »,  plutôt qu’une surface de plancher maximum.

Pour éviter un accroissement non souhaité de la constructibilité des terrains, les autorités en charge des PLU doivent rapidement réfléchir à cette problématique et ajuster les règles de leurs PLU.

La suppression du COS s’applique immédiatement à toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée après le 28 mars 2014. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’attendre que les PLU soient adaptés : si un COS est prévu dans le PLU, il convient dès à présent de le considérer comme non écrit ; il ne peut être opposé aux demandeurs de permis, déclarations ou certificats. 

3. CAS PARTICULIER DES POS

Attention : cette suppression du COS ne s’applique qu'aux Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et non aux Plans d’Occupation des Sols (POS) qui restent régis, en vertu de l’article L.123-19 du code de l’urbanisme, par l’article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi SRU. Les POS étant appelés à disparaître en principe le 1^erjanvier 2016 ou au plus tard le 27 mars 2017, le COS ne va donc pas disparaître totalement avant 2017.

4. L'ETUDE DE SURÉLÉVATION OU D'AGRANDISSEMENT, C'EST MAINTENANT

C'est le moment de réexaminer le projet d'extension ou surélévation que vous aviez tristement enterré du fait d'un COS à l'époque trop restrictif, car aujourd'hui la donne a sans doute changée...

Nous serions ravis d'étudier, à la lumière de cette réforme d'envergure que constitue l'abolition du COS, le potentiel d'agrandissement de votre maison ou immeuble, contactez-nous :

MALBRAND ARCHITECTURES
6 rue Beaurepaire 75010 PARIS

06 61 43 94 81

www.malbrand-architectures.com

UNE CABANE DANS...PARIS

UNE CABANE SURELEVEE

EN PLEIN COEUR DE PARIS

Source bibliographique : MIR

LA SURELEVATION A TOUTE "ALUR"

LES SURELEVATIONS FACILITEES

PAR LA LOI ALUR 

 

Article publié par Olivier BRANE, Avocat spécialisé en droit de la copropriété  

Il est possible de dégager les principes suivants à la suite de la promulgation en France de la LOI DU 26 MARS 2014:

2 possibilités s’offrent à la copropriété:

• 1. Selon l’article 35 (nouveau après la loi ALUR) de la Loi du 10 juillet 1965 :« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise aux 2/3 de ses membres. »La Loi BOUTIN du 25 mars 2009 reste en vigueur en stipulant comme dit ci-après que si la copropriété est située en zone de DPU la majorité de l’art. 25 suffit (51%).
  Les copropriétaires du dernier étage disposent par ailleurs d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots.

• 2. La copropriété peut également décider « d’aliéner »,de vendre le droit de surélever le bâtiment à un promoteur et dans ce cas: la Loi nouvelle ALUR édicte des règles plus souples puisque cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non.)
  Il faut donc noter que selon l’article 35 2ème alinéa de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi ALUR : « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une Assemblée Spéciale des Copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.»

S’il s’agit d’une copropriété à plusieurs bâtiments, il faut faire réunir une Assemblée Spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever autrement dit il faut deux Assemblées, l’Assemblée Générale de l’ensemble de la copropriété et l’Assemblée Spéciale du bâtiment.

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Il faut encore rappeler que selon l’article 36 de la Loi :

« Les copropriétaires qui subissent par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35 un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. »

Ce « préjudice » est discuté amiablement avec la copropriété ou à défaut en expertise judiciaire qui peut être ordonné par le tribunal de grande instance. Le préjudice est parfois difficile à déterminer car il est souvent de nature plus psychologique que de perte de valeur !

En effet si l’immeuble est réhabilité, amélioré par des travaux finalement gratuits car financés entièrement par la vente du droit de surélever, si les charges d’énergie ont même baissé par suite de travaux d’efficacité énergétique, lesquels peuvent être votés à la majorité de l’art. 25 de la Loi (51% des voix), le préjudice sera inexistant!!!

Par ailleurs, si l’on considère que les travaux de surélévation et de ravalement risquent de créerdes désordres dans les parties privatives il est conseillé d’engager une procédure de Référé préventif tendant à la désignation d’un expert qui suivra le chantier et examinera en concours avec le maître d’œuvre de l’opération les dispositions qu’il faut prendre pour éviter les préjudices ou les réparer.

Cette solution pratique permettra très souvent d’éviter des demandes intempestives d’arrêt de travaux ou même de démolition des ouvrages.

L’assouplissement des règles de majorité pour le droit de surélévation effectuée en 2009:

Selon l’article 8 de la Loi MLLE dite « Loi BOUTIN » du 25 mars 2009 :

« Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivité qui, dans le cadre d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) ont établi un périmètre au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d’aliénation à un tiers des droits de surélévation d’un bâtiment est désormais décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. »

Le Législateur a donc assoupli les conditions de majorité relatives à la surélévation de l’immeuble si celui-ci se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain.

Cet assouplissement constitue une avancée majeure en Droit de la Copropriété pour la possibilité de surélever l’immeuble si le soin en est confié à un tiers car les pouvoirs publics se sont aperçus de tout l’intérêt qu’il fallait porter à ces questions de surélévation qui peuvent être l’un des moyens de résoudre les problèmes de l’étalement urbain…

En conclusion:

Lorsque l’immeuble se situe en copropriété, il convient soigneusement de préparer en concours avec la maîtrise d’œuvre et au besoin un expert judiciaire financier des conditions techniques et financières de cette opération particulière ainsi qu’un géomètre expert pour calculer les nouveaux tantièmes et un notaire pour les actes authentiques.

L’opération ne peut en outre se réaliser qu’avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du Conseil syndical de l’immeuble.

Source bibliographique :
http://www.construction21.eu/france/articles/fr/nouveaute-dans-la-loi-francaise-alur-facilitant-les-surelevations.html