REGIME FISCAL DE LA CESSION DU DROIT DE SURELEVER

PLUS QUE QUELQUES MOIS POUR PROFITER DE CE CADEAU FISCAL

 

La cession du droit de surélever bénéficie d'un régime fiscal spécial jusqu'au 31 décembre 2014. En effet, est exonérée de plus-values, la cession d’un droit de surélévation entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, à condition que l’acquéreur s’engage à réaliser et achever des locaux destinés à l’habitation dans le délai de quatre ans suivant son achat.

1. L'acheteur d'un droit de surélévation devra donc sous 4 ans livrer des logements et seulement des logements neufs. L’ exonération des plus-values ne porte que sur les locaux d’habitation. Si l’acquéreur du droit à surélever ne s’en sert pas, il devra payer une amende égale à 25 % du prix d’achat. Les vendeurs du droit eux ne seront pas inquiétés.

2. L'acquéreur devra avoir élevé la façade verticalement et relevé le faîtage : les aménagements de combles et de chambres de bonne ne rentrent pas dans le périmètre de ce dispositif d’exonération des plus-values.

Pour l'instant, nous ne savons pas si ce dispositif fiscal sera maintenu sur 2015. En tout état de cause, il nous faut attendre les débats autour du contenu de la prochaine loi de finances qui sera votée en définitive en décembre 2014, pour être fixés sur le devenir de ce dispositif.

 

Pour le cas où vous souhaiteriez céder vos droits à surélever à un tiers, nous travaillons avec des partenaires experts en la matière qui seront vous guider et vous accompagner dans cette démarche. 

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Sources bibliographiques :

Article 150 U du Code général des impôts

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=F6D42F35C2C620BD446A898D67F72BF0.tpdjo05v_3?idArticle=LEGIARTI000028426733&cidTexte=LEGITEXT000006069577&categorieLien=id&dateTexte=20140320
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7287-PGP.html

http://www.notaires.paris-idf.fr/fiscalite/vente-plus-value-immobiliere

LA SURELEVATION DANS LES PETITES COMMUNES RURALES, QU'EN EST-IL ?

LE COMBLEMENT DES "DENTS CREUSES" DANS LES PETITES COMMUNES

Le 24 octobre dernier, Jean-Louis Masson, Sénateur de la Moselle (Lorraine), posait une question écrite à Cécile Duflot, alors Ministre de l'Egalité des territoires et du Logement sur la possibilité pour les maires de petites communes rurales où il existe des places à bâtir non construites ou ayant été construites mais ne comportant que des ruines, de disposer d'un système de taxation ou de majoration des impôts locaux afin d'inciter financièrement les propriétaires de ces fameuses dents creuses à vendre ou trouver une solution.

A cette question pertinente qui permet d'aborder la surélévation en dehors des métropoles urbaines denses comme Paris, le gouvernement apporte une réponse pour le moins surprenante de par son caractère très général et inapproprié au cas d'espèce.

En effet, la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du Sénat le 13 mars 2014 consiste à dire que :

1. Pour lutter contre la rétention foncière de certains propriétaires et permettre la densification résidentielle, l'article 82 de la loi de finances pour 2013 qui prévoyait, à compter des impositions établies au titre de l'année 2014, une majoration obligatoire de 25% de  la taxe foncière sur les terrains constructibles des zones tendues (communes où la taxe sur les logements vacants est applicable, à savoir les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements).

Devant l'inquiétude des agriculteurs, il a été précisé que cette majoration ne s'appliquait pas aux terres agricoles. Elle a également fait l'objet d'un report d'un an, donc en 2015 (Loi de finances pour 2014 - article 84).

Cette réponse du gouvernement est inappropriée dans la mesure où si on prend l'exemple de la Moselle, il n'existe pas à part Metz de communes de plus de 50 000 habitants.

2. Le Ministère de l'Egalité des territoires et du Logement rappelle également qu'un abattement fiscal de 25%  est possible jusqu'au 31 décembre 2014 pour les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles bâtis situés dans les zones tendues (même référence aux communes où la taxe sur les logements vacants est applicables), donc inapplicables aux petites communes rurales.

3. Enfin, il rajoute l'existence d'une exonération des plus values soumises à l'impôt sur le revenu réalisées par les particuliers entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 en cas de cession d'un droit de surélévation d'immeubles existants, à condition que le cessionnaire réalise des logements destinés à l'habitation dans un délai de 4 ans (Nous reviendrons dans un post ultérieure sur ce cadeau fiscal qui s'applique à toutes les communes de France sans exception).

Il conclut en affirmant que l'ensemble de ces 3 dispositifs est de nature à inciter les propriétaires de terrains non construits ou d'immeubles bâtis, destinés à la démolition, soit, à vendre leur bien, soit à y construire du logement, afin de contribuer à l'augmentation de l'offre immobilière.

Nous constatons que les les petites communes rurales sont exclues des deux premières mesures. En revanche, les habitants des campagnes sont éligibles au cadeau fiscal d'exonération des plus values de cession des droits de surélévation dont nous ignorons le sort à la fin de cette année.

Sources bibliographiques

http://www.senat.fr/questions/base/2013/qSEQ131008825.html

http://www.lemondedudroit.fr/droit-a-entreprises/fiscalite/186843-resorption-des-qdents-creusesq-dans-les-petites-communes.html

http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/impots/actu/0203110111643-taxes-foncieres-la-reforme-sur-le-non-bati-passe-mal-dans-les-campagnes-626286.php