Agence d'architectes basée à Paris expert dans la surélévation d'immeubles en copropriété ou maisons individuelles sur toute l'Île-de-France, qui souhaite, au travers de ce blog informatif, partager son savoir-faire en la matière. Retrouvez-nous également sur notre site internet www.malbrand-architectures.com
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| Zoom Factor Architectes |
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| The rooftops of Paris by Masumi Kamiyama |
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Proposition 20
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Atelier 5 – Surélévations
d’immeubles
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Objectif
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Mieux
informer les propriétaires privés et les professionnels du logement sur les
possibilités et les avantages de la surélévation
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Observations
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Les
possibilités nouvelles offertes par les évolutions réglementaires pour
surélever les immeubles (suppression du COS, ordonnances Duflot, assouplissement
des règles de copropriété…) sont peu ou mal connues de la plupart des
propriétaires privés et parfois même des professionnels de l’immobilier.
Ainsi semble-t-il nécessaire que la Ville de Paris mette en place une
campagne de communication sur le sujet de la surélévation destinée au grand
public, aux propriétaires privés et aux professionnels.
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Partenaires
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CAUE, Agence parisienne du climat,
ADIL …
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Mise en œuvre
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Deux types d’action pourraient a
minima être engagés :
- à destination du grand public et des propriétaires
privés : communication dédiée sur Paris.fr et affichage, élaboration avec la
direction de l’urbanisme des livrets d'information (cahier Habiter durable +
fiches exemples de bonnes pratiques), avec une stratégie de diffusion avec
des partenaires comme le CAUE, l'APC ou l’ADIL.
- à destination des professionnels : réunir les
principaux acteurs (syndics de copropriété, SYNAR, FNAIM, notaires, architectes,
promoteurs, industriels...) lors d'un événement (à l'Hôtel de Ville ou au
Pavillon de l’Arsenal) sur le thème de la surélévation.
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Proposition 21
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Atelier 5 – Surélévations
d’immeubles
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Objectif
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Donner à
voir les surélévations à travers des projets exemplaires, en mettant en avant
les premières opérations menées par les bailleurs sociaux qui pourraient se
voir fixer un objectif sur la mandature.
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Observations
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Les
possibilités nouvelles offertes par les évolutions réglementaires pour
surélever les immeubles sont méconnues de la plupart des propriétaires privés
et parfois mêmes des professionnels de l’immobilier. Donner à voir,
communiquer sur quelques projets exemplaires, à l’étude ou réalisés,
pourraient faire connaître ces possibilités et lancer un mouvement plus
large.
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Partenaires
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Pavillon
de l’Arsenal
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Mise en
œuvre
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À
l’échelle des quartiers : Monter, en partenariat avec le Pavillon de
l'Arsenal, des expositions dans les mairies d'arrondissement en montrant
quelques projets phares et le potentiel de surélévation à partir d'exemples
concrets (faisabilités, perspectives...) dans l'arrondissement / et en
relayant l'information à destination des propriétaires sur les démarches à
suivre, les aides... + organisation de visites pour les représentants de
syndics, de copropriétés, conseils de quartier...
À
l’échelle parisienne : Lancer en 2015 un appel à projets « surélévations »,
pour des projets d’habitation en surélévation sur des bâtiments publics
(logements sociaux ou équipements)
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Proposition 22
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Atelier 5 – Surélévations
d’immeubles
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Objectif
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Accompagner
les propriétaires privés dans leurs projets de surélévation, sur la base
d'une identification fine d'adresses avec un potentiel de surélévation, et à
travers des actions ciblées à destination des propriétaires (information
simple ou aide financière au pré-diagnostic dans le cadre de dispositifs
existants comme le plan 1000 immeubles, ou d'un dispositif ad hoc de type
"plan surélévation").
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Observations
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Le
diagnostic technique et structurel est un élément fondamental à tout projet
de surélévation. Mais c'est une étape complexe pour laquelle les
propriétaires ont souvent besoin d'un accompagnement, qui peut être fait dans
le cadre de dispositifs de type OPAH, et/ou avec l'appui de dispositifs comme
le « Coach copro » de l'APC.
Un
pré-diagnostic/faisabilité pour évaluer le potentiel de surélévation, le
budget nécessaire et les études à mener représenterait un coût d’environ 6
000 €. Une étude géotechnique (structure du bâtiment et de ses fondations),
souvent nécessaire pour mener le projet, se chiffre quant à elle en dizaines
de milliers d'euros (jusqu'à 50 000 €).
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Partenaires
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Atelier
parisien d’urbanisme
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Mise en œuvre
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Proposition
d'action en deux temps :
1) étude
d'identification fine et cartographie des adresses avec un potentiel de
surélévation par l'Apur, avec un objectif chiffré (ex : 1000/2000 immeubles)
et une priorité sur les mono-propriétés, puis diffusion large de l'étude
notamment auprès des investisseurs, promoteurs et bailleurs sociaux.
2)
intervention ciblée auprès des propriétaires privés :
> soit
simple démarche d’information ciblée, avec des fiches descriptives de l'étude
Apur envoyées aux propriétaires et syndics, accompagnée de l’ensemble des
éléments d’information et de conseil : le
« kit
surélévation »
> soit
la mise en place d'une campagne de pré-diagnostics financés par la Ville avec
un objectif pour 5 ans, avec un accompagnement des propriétaires par un
opérateur choisi par la Ville de Paris. Cette aide pourrait s’adresser à des
immeubles déjà inscrits dans un dispositif d’amélioration de l’habitat tel
que le Plan 1000 immeubles ou une OPATB. Une première estimation du coût pour
la réalisation de 500 diagnostics (sur 5 ans) serait d’environ 4 M€, montant
qui comprend le suivi/ingénierie par l’opérateur et le cout des
pré-diagnostics.
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Proposition 23
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Atelier 5 – Surélévations
d’immeubles
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Objectif
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Libérer
davantage le foncier aérien en augmentant les capacités de construire par
surélévation, pour aller au-delà des possibilités de surélévation déjà
offertes par la suppression du COS.
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Observations
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Les
propositions d'évolution des règles de gabarit-enveloppe du PLU faites par
l'Apur permettraient, selon ses estimations, de faire passer de 9 000 à 16
000 le nombre de parcelles parisiennes avec un potentiel de surélévation des
bâtiments sur rue.
Les
ordonnances Duflot d’octobre 2013 offrent la possibilité, dans certains cas,
de déroger aux règles de gabarit du PLU pour combler les dents creuses en
s’alignant à la hauteur des bâtiments voisins. Mais leur application se
heurte à une question d’interprétation de la condition de mixité sociale, qui
constitue aujourd’hui une contrainte forte pour les projets privés de
surélévation.
L'article
L128-1 du code de l’urbanisme, sur lequel la ville a délibéré en 2007 et qui
a été modifié par la loi Alur, permettrait à un projet vertueux
énergétiquement d'être construit un peu plus haut que ce que permet le PLU
(20 % de plus, soit 6 niveaux au lieu de 5 par exemple). Mais la délibération
de la ville n’a porté que sur le COS (sans intérêt aujourd’hui) et pas sur le
dépassement de gabarit. Appliquer à Paris le bonus durable de gabarit pour
les projets à usage d’habitation permettrait à de nombreux bâtiments – dont
les copropriétés – de développer de nouvelles surfaces de logement tout en
trouvant un levier pour investir dans des équipements écologiques (isolation,
solaire photovoltaïque, solaire thermique, etc.)
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Mise en
œuvre
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Étudier
les conditions dans lesquelles pourraient évoluer les dispositions de
l'article 10 du règlement du PLU sur les gabarits-enveloppe, être améliorées
les conditions d’application des ordonnances Duflot sur les surélévations, et
être appliqué à Paris l’article L.128-1 du code de l’urbanisme.
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Proposition 24
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Information et accueil des
propriétaires privés
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Objectif
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Mettre en
place un portail internet unique pour les propriétaires afin de les informer
et les conseiller dans leurs projets d'amélioration, de rénovation, de
transformation ou d'extension de leurs logements ou immeubles.
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Observations
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Surélévations,
transformations de bureaux en logements, changements d'usage, rénovation
thermique… sont des sujets complexes pour la plupart des propriétaires privés
qui souhaitent s'engager dans ces projets. Aujourd'hui les informations
existent mais elles sont dispersées et parfois difficiles d'accès. Et les
plateformes publiques d’information et d’accueil sur le logement (ADIL,
RILH…) sont plutôt destinées aux locataires.
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Mise en œuvre
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Création d’un portail internet sur
(ou relayé par) Paris.fr, et élaboré avec différents partenaires (ANAH, le
CAUE, l’APC, chambre des notaires…), qui permettrait aux propriétaires de
disposer d’une information simple, hiérarchisée et renvoyant aux différents dispositifs
et services compétents. Au sein de la Ville, ces services (PASU à la DU,
BPLH, BHP ou STH à la DLH…) pourraient également renforcer, par la mise en
place de permanences techniques, le conseil aux propriétaires sur rdv.
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