LE LOGEMENT, LA SURELEVATION ET L'ACTION DE CECILE DUFLOT : ON FAIT LE BILAN
En juillet 2012, Cécile Duflot, alors fraîchement nommée Ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, présentait en Conseil des ministres sa feuille de route concernant le logement.
Elle prévoyait notamment le déploiement d'un plan pluriannuel en faveur de la production de logements afin d’atteindre l’objectif d’une production annuelle de 500 000 logements, dont 150 000 logements sociaux, l'une des promesses électorales de François Hollande.
Paradoxalement, la Ministre s'empresse d'abroger la loi Sarkozy votée hâtivement en mars 2012, alors que le Président se sentait menacé. Cette loi prévoyait la majoration de 30% des droits à construire pour la construction de logements neufs et l'extension ou la surélévation de bâtiments existants.
Qu'en est-il aujourd'hui que Cécile Duflot a décidé de quitter le gouvernement?
I/ Pour accélérer la cadence concernant la construction de logements neufs, Cécile Duflot a changé la règlementation en vigueur par l'adoption de plusieurs ordonnances phares
A. L'Ordonnance n°1 a été adoptée le 18 juillet 2013, soit un an après l'annonce de sa feuille de route : elle vise à lutter contre les recours malveillants.
B. La Ministre du Logement en a fait adopter trois autres le 03 octobre 2013 :
1. L'Ordonnance n°2 a permis de protéger les acquéreurs en cas de défaillance de leur promoteur immobilier, en supprimant la garantie intrinsèque pour les VEFA à partir du 1er janvier 2015 ;
2. L'Ordonnance n°3 mettant en place une procédure intégrée pour le logement afin d'accélérer les délais de construction de logements ;
3. L'Ordonnance n°4 qui nous concerne tout particulièrement puisqu'elle vise à déroger aux règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et du POS (PLAN D'OCCUPATION DES SOLS) afin de lever les freins inhérents à certains projets de densification dans les zones tendues :
- en favorisant ainsi la surélévation d'imeubles,
- en dispensant de réaliser des places de stationnement pour des logements situés à proximité de transports en commun, ou encore,
- en permettant la transformation de bureaux en logements ;
C. La Ministre a fait adopter deux Ordonnances le 19 décembre 2013 :
1. L'Ordonnance n°5 prévoit une augmentation du taux maximal de garantie que les collectivités territoriales peuvent apporter à des emprunts souscrits par les titulaires d'une concession d'aménagement ; ce taux maximal de garantie généralement de 50% passera à 80% voire 100% (en cas de construction de logements sociaux) ;
2. L'Ordonnance n°6 porte sur la création d'un portail national de l'urbanisme pour faciliter l'accès par les professionnels du secteur mais également les citoyens à tous les documents d'urbanisme et aux règles applicables à leurs projets de construction ;
D. La dernière Ordonnance n°7 a été prise le 20 février 2014 et porte sur le développement de logements à coûts maitrîsés par la création d'un statut spécifique.
II/ Cécile Duflot a également entrepris une réforme d'envergure du droit de l'urbanisme, des règles en matière de transition écologique des territoires, de rapports locatifs et de la copropriété au travers de l'adoption en mars 2014 de la loi sur le logement et l'urbanisme rénové dite Loi ALUR
Cette loi a suscité la grogne des professionnels de l'immobilier (syndics et agents immobiliers) car elle fait peser sur ces professions de nouvelles obligations.
Elle met en place deux mesures phares : l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers.
Elle favorise également la surélévation en supprimant notamment le droit de véto des copropriétaires du dernier étage et le remplaçant par un simple droit de priorité sur la vente des lots créés ou celle des droits à construire.
En conclusions, même si le rôle de Cécile Duflot reste controversé. En effet, d'autres chantiers sont toujours d'actualité tels que l'objectif des 500 000 logements par an (sur 2013, nous en étions autour des 330 000 - 340 000, soit environ 5% de moins que 2012), l'abaissement de la surface plancher afin de favoriser le recours aux architectes, la simplification des normes règlementaires en matière de construction, la réduction des coûts de construction, ou encore l'un des chevaux de bataille de l'ex-Ministre, la rénovation énergétique des copropriétés qui faisait déjà partie de sa feuille de route sous les termes de Plan de performance thermique de l'habitat.
Cécile Duflot aura néanmoins marqué les esprits par son action, notamment en faveur de la densification urbaine. Ayant quitté le gouvernement, sa remplaçante, Sylvia Pinel, reprendra-t-elle les dossiers en cours en faveur de la construction de nouveaux logements?
Nous espérons que le nouveau gouvernement continuera sur cette voie. En revanche, son départ précipité sans attendre les effets de l'application de la loi ALUR, ni même définir par décret les mesures d'encadrement des loyers et de garantie universelle des loyers, nous laisse cirsconspects.
Sources bibliographiques :
Le Moniteur
Batiactu
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