samedi 17 mai 2014




FEU LE COS, A NOUS LA SURELEVATION


La loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite « ALUR » (ou Loi Duflot II) instigué par Cécile Duflot, a supprimé purement et simplement le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) dans les PLU, avec effet immédiat.

La loi modifie l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme en supprimant le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), c’est à dire la proportion de mètres carrés constructibles attachée à chaque terrain. 

POURQUOI CETTE SUPPRESSION? Le but recherché est de favoriser la densification du tissu urbain, afin de lutter contre l’étalement urbain et la consommation des espaces naturels ou agricoles.  Cette mesure s'inscrit dans la continuité d'autres mesures prises courant 2013 visant à accélérer les projets de constructions : détails dans notre précédent billet LOGEMENT, SURELEVATION ET BILAN DE CECILE DUFLOT.

Le COS était L'OUTIL PAR EXCELLENCE des services d’urbanisme depuis plus de 30 ans et sa disparition est un véritable changement pour tous les professionnels du secteur du bâtiment, pour ne pas parler de RÉVOLUTION...


1. QUI SONT LES GAGNANTS ET LES PERDANTS DE CETTE SUPPRESSION?

Les maires étaient très attachés à cette règle qui leur permettaient de garder un contrôle sur la densification de leurs communes. Il était possible de fixer dans les Plans Locaux d’Urbanisme un COS différencié selon la destination des constructions prévues. Le COS était alors utilisé comme un outil de contrôle de l’équilibre entre les différentes destinations des immeubles (habitations, bureaux, commerces, etc.). 

Quant aux maîtres d'ouvrage, particuliers ou promoteurs, le COS était l'une des principales contraintes auxquelles se heurtaient leurs projets.

En outre, étant LE facteur déterminant des droits à construire, le COS déterminait grandement la valeur des terrains.

Sa disparition risque d'augmenter la valeur des terrains : désormais, une parcelle dotée d’un COS faible pourra accueillir plus de constructions que prévu, en tenant compte d'autres éléments de calculs (gabarit, emprise au sol, prospect) ce qui devrait augmenter sa valeur. Les propriétaires et les promoteurs doivent s’adapter dès à présent.


2. QUELLES SONT LES RÈGLES QUI REMPLACENT LE COS?

Les PLU devront compenser la suppression du COS en encadrant plus étroitement les constructions par la combinaison des règles de hauteur, de prospect, d’emprise au sol, etc. Il s’agit donc désormais de définir un gabarit de construction, « une forme urbaine »,  plutôt qu’une surface de plancher maximum.

Pour éviter un accroissement non souhaité de la constructibilité des terrains, les autorités en charge des PLU doivent rapidement réfléchir à cette problématique et ajuster les règles de leurs PLU.

La suppression du COS s’applique immédiatement à toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée après le 28 mars 2014. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’attendre que les PLU soient adaptés : si un COS est prévu dans le PLU, il convient dès à présent de le considérer comme non écrit ; il ne peut être opposé aux demandeurs de permis, déclarations ou certificats. 


3. CAS PARTICULIER DES POS

Attention : cette suppression du COS ne s’applique qu'aux Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et non aux Plans d’Occupation des Sols (POS) qui restent régis, en vertu de l’article L.123-19 du code de l’urbanisme, par l’article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi SRU. Les POS étant appelés à disparaître en principe le 1erjanvier 2016 ou au plus tard le 27 mars 2017, le COS ne va donc pas disparaître totalement avant 2017.


4. L'ETUDE DE SURÉLÉVATION OU D'AGRANDISSEMENT, C'EST MAINTENANT

C'est le moment de réexaminer le projet d'extension ou surélévation que vous aviez tristement enterré du fait d'un COS à l'époque trop restrictif, car aujourd'hui la donne a sans doute changée...

Nous serions ravis d'étudier, à la lumière de cette réforme d'envergure que constitue l'abolition du COS, le potentiel d'agrandissement de votre maison ou immeuble, contactez-nous :

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MALBRAND ARCHITECTURES
6 rue Beaurepaire 75010 PARIS
06 61 43 94 81

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