Tout sur la surélévation d'immeubles - comment suréléver?

La surélévation, un financement innovant en gestation (in extenso) Par Karine Grollier La " loi ALUR " devrait faciliter le développement de la surélévation comme un moyen de financer la rénovation des copropriétés. Construire des maisons sur les toits des copropriétés pourrait financer leur rénovation thermique et leur mise aux normes tout en densifiant des tissus bâtis en centres urbains ou à proximité : « Les copropriétés disposent d’un trésor caché », souligne Dominique Sevray, président de Planète Surélévation, qui a repris cette idée originale de l’agence d’architecture Pelegrin et tente de la mettre en application. « Le foncier disponible sur les toits peut résoudre l’équation financière tout en répondant à l’idéal de certains citadins de vivre dans une maison et au manque de logements dans les hypercentres. » Cette solution innovante se met en place à tâtons dans les copropriétés où tout est plus complexe que dans d’autres opérations de rénovation. Les copropriétés doivent d’abord s’assurer que les documents d’urbanisme autorisent la surélévation et que la structure bâtie peut supporter le poids des constructions neuves. Elles ont tout intérêt à mener de front les études thermiques et de surélévation. UN THINK TANK DE LA SURELEVATION Parmi les rares démarches en cours, certaines sont pour l’instant suspendues dans l’attente de l’application de la loi ALUR, qui devrait supprimer le veto des copropriétaires du dernier étage, principal frein à la prise de décision. Syndic bénévole de la copropriété privée Merli (125 lots) à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), Dominique Sevray a commencé à sensibiliser le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires au projet : « La fin de ce veto devrait permettre de voter les travaux en assemblée générale à la majorité des deux tiers ; les copropriétaires du dernier étage devraient bénéficier d’un droit de préemption sur les logements neufs ». Dix à 12 000 euros par logement pourraient être économisés. Le montant global des travaux – construction neuve et rénovation thermique, étanchéité des terrasses, changement de la chaufferie, etc. – avoisinerait 2,5 millions d’euros. La vente de 280 m2 de logements neufs, avec vue, en BBC, rapporterait près de 2,4 millions d’euros (estimation réalisée sur la base de 8 500 euros/m2 à la vente.) Si la surélévation peut être perçue par les copropriétaires comme dérangeante et risquée, cette solution de financement représenterait une aubaine si la rénovation thermique devenait obligatoire. Les copropriétaires auront besoin de véritables assistants à maîtrise d’ouvrage, qui font encore défaut : « Nous attendons beaucoup de promoteurs d’un nouveau type, intéressés par des marges moindres ; des jeunes qui flairent ce marché et s’y positionneront », anticipe Dominique Sevray. L’avance du financement des travaux de construction et de rénovation (avant retour sur investissement) peut être contournée par la vente du foncier disponible à un promoteur privé. Le syndicat peut aussi conserver ses droits à construire et s’adjoindre les services d’un promoteur en AMO, qui réaliserait les logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un think tank de la surélévation a commencé à se constituer au sein de Planète Surélévation : « Nous sommes une douzaine d’experts (urbanistes, financiers, avocats, architectes), disponibles pour répondre aux besoins », explique son président. « Nous espérons l’arrivée d’un notaire, et élaborons peu à peu des partenariats avec des entreprises de la filière construction, dont Arcelor-Mittal pour les structures métal. » Source bibliographique : REVUE URBANISME hors-série n°48  http://www.urbanisme.fr/issue/special.php?code=48&code_menu=29

©Malbrand Architectures Surélévation Route de la Reine à Boulogne-Billancourt (92) réalisée par l’agence Malbrand Architectures, Paris.