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Les médias s'emparent du phénomène de la surélévation, simple tendance ou solution pérenne à la crise du logement?
Vu sur le blog de LOGIC-IMMO
La surélévation d’immeuble, une solution innovante dans l’air du temps
http://blog.logic-immo.com/2014/10/j-amenage/la-surelevation-dimmeuble-une-solution-innovante-dans-lair-du-temps/
Ajouter un étage à
une maison individuelle ou exploiter le potentiel constructible des
toits d’immeubles en copropriété dans les grandes villes pour créer de
nouveaux logements, telle est la solution proposée par la surélévation
du bâti, actuellement en plein essor. Si les possibilités sont vastes,
cette opération s’avère, néanmoins, complexe à mettre en œuvre, tant en
matière de faisabilité technique que juridique. L’occasion de faire le
point avec l’Agence Malbrand architectures, spécialisée dans la
surélévation d’immeubles en copropriété et de maisons individuelles.
Ville la plus dense d’Europe avec 20 000 habitants au km², Paris fait
face, à l’instar d’autres grandes agglomérations, à un manque cruel de
foncier, l’option de l’élévation de grandes tours dans le centre ayant
été écartée par la Ville. Aujourd’hui, pour respecter l’objectif de
construction de 10 000 logements par an promis par Anne Hidalgo, la
surélévation d’immeubles apparaît comme une solution viable et à fort
potentiel, sachant qu’il est possible de rehausser près de 10 000 petits
immeubles de deux étages, selon l’Atelier d’urbanisme de Paris (Apur).
Pour faciliter la mise en œuvre de cette opération, le Conseil de Paris
planche sur une réécriture globale du plan local d’urbanisme (PLU), même
si certains freins ont d’ores et déjà été levés. On pense notamment à
la loi Alur, qui a permis la suppression du droit de veto des
copropriétaires du dernier étage ; à l’élimination du coefficient
d’occupation des sols (COS) et à l’ordonnance Duflot, qui a pour
objectif de lever les difficultés inhérentes à certains projets de
densification en zones tendues.
Crédits photos : Agence Malbrand Architectures
L’intérêt
La surélévation permet de créer des logements supplémentaires ou
d’agrandir un logement situé en dernier étage pour créer un duplex,
voire un triplex. Cette opération peut se révéler très intéressante si
les dépenses liées à ce type de projet sont inférieures au prix du m² de
l’immeuble à surélever, variable selon son emplacement. À titre
d’exemple, un coût de surélévation estimé autour de 4 000 euros/m² à
Paris et sa petite ceinture est considéré comme correct et réaliste par
l’Agence Malbrand architectures. Créée en février 2014 par Damien
Malbrand, architecte, et Stella Haumont, juriste, cette agence, qui
travaille en collaboration avec la société de conseil SLT Surélévation, a
pour principaux clients des maîtrises d’ouvrage privés : syndics,
particuliers, foncières privées, agences immobilières, administrateurs
de biens… et répond également à la commande publique sur la
surélévation.
Pour décrocher une autorisation de construire, l’accord de la copropriété est indispensable. « Lors
de l’assemblée générale, il faut obtenir la majorité des deux tiers des
voix (double majorité de l’article 26 de la loi de 1965) et faire
réaliser par un architecte une étude de faisabilité urbaine avec le
concours étroit du syndic de copropriété et des membres du conseil
syndical de l’immeuble », déclare Damien Malbrand. Et de préciser « La
Loi Boutin du 25 mars 2009 reste en vigueur en stipulant que si la
copropriété est située en zone de droit de préemption urbain, comme
c’est le cas à Paris, la majorité de l’article 25 suffit (51 %). »
Crédits photos : Agence Malbrand Architectures
Une opération pas si simple à réaliser quand on sait que les biens au
dernier étage sont généralement les plus chers et les plus recherchés,
leurs occupants étant en droit de se demander si une telle opération
n’aurait pas d’incidences sur la valeur de leur bien. De plus, dans ce
cas précis, le processus est souvent long et difficile, le projet devant
être conforme au PLU (respect des hauteurs, des espacements des
bâtiments) et validé par la Ville et les architectes des Bâtiments de
France.
Attention, cependant, tous les immeubles ne peuvent pas supporter une
surélévation. Des critères comme la qualité du sol, la préservation des
bâtiments à caractère historique ou situés dans un secteur sauvegardé
est à considérer. Il sera évidemment bien plus simple de construire dans
un immeuble en R+2 qu’en R+5. En effet, à partir de la construction en
R+3, les obligations sont plus fortes (ascenseurs, désenfumage, etc.).
C’est le cas de cet immeuble situé à Boulogne-Billancourt, près du métro
Jean-Jaurès, géré par le syndic de copropriétés Gessim. Son
propriétaire souhaitait opter pour la surélévation afin de créer une
chambre supplémentaire et une salle de bain. La réalisation de cet étage
aura nécessité dix mois d’études et seulement trois mois de travaux. « La
surélévation exigeant une certaine expertise, nous sommes donc à même
de proposer un projet clé en main quel que soit le cas de figure », pointe Stella Haumont. Une idée qui séduit déjà près de 60 % des Français.
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