LES ATELIERS PRIORITE LOGEMENT DE LA MAIRIE DE PARIS

LA SURÉLÉVATION COMME PISTE DE 

CRÉATION DE LOGEMENTS A PARIS

Nous vous parlions dernièrement des efforts de la Mairie de Paris en terme d'offres de logements. Ainsi, les divers ateliers « Priorité Logement » ont été la déclinaison concrète du pacte "Logement pour tous". Ils ont réuni tous les professionnels qui gravitent autour de l'immobilier pendant quatre mois. Ce travail collaboratif a abouti à 24 propositions concrètes en faveur du logement à Paris.

Parmi elles, 4 concernent expressément la surélévation et sont reprises ci-dessous. Nous attendons maintenant de voir comment la Mairie de Paris compte concrétiser lesdites propositions.

		Proposition 20
		Atelier 5 – Surélévations d’immeubles

Mieux informer les propriétaires privés et les professionnels

du logement sur la surélévation

Objectif	Mieux informer les propriétaires privés et les professionnels du logement sur les possibilités et les avantages de la surélévation
Observations	Les possibilités nouvelles offertes par les évolutions réglementaires pour surélever les immeubles (suppression du COS, ordonnances Duflot, assouplissement des règles de copropriété…) sont peu ou mal connues de la plupart des propriétaires privés et parfois même des professionnels de l’immobilier. Ainsi semble-t-il nécessaire que la Ville de Paris mette en place une campagne de communication sur le sujet de la surélévation destinée au grand public, aux propriétaires privés et aux professionnels.
Partenaires	CAUE, Agence parisienne du climat, ADIL …
Mise en œuvre	Deux types d’action pourraient a minima être engagés : - à destination du grand public et des propriétaires privés : communication dédiée sur Paris.fr et affichage, élaboration avec la direction de l’urbanisme des livrets d'information (cahier Habiter durable + fiches exemples de bonnes pratiques), avec une stratégie de diffusion avec des partenaires comme le CAUE, l'APC ou l’ADIL. - à destination des professionnels : réunir les principaux acteurs (syndics de copropriété, SYNAR, FNAIM, notaires, architectes, promoteurs, industriels...) lors d'un événement (à l'Hôtel de Ville ou au Pavillon de l’Arsenal) sur le thème de la surélévation.

	Proposition 21
	Atelier 5 – Surélévations d’immeubles

Lancer en 2015 un appel à projet de surélévation des bâtiments publics

Objectif	Donner à voir les surélévations à travers des projets exemplaires, en mettant en avant les premières opérations menées par les bailleurs sociaux qui pourraient se voir fixer un objectif sur la mandature.
Observations	Les possibilités nouvelles offertes par les évolutions réglementaires pour surélever les immeubles sont méconnues de la plupart des propriétaires privés et parfois mêmes des professionnels de l’immobilier. Donner à voir, communiquer sur quelques projets exemplaires, à l’étude ou réalisés, pourraient faire connaître ces possibilités et lancer un mouvement plus large.
Partenaires	Pavillon de l’Arsenal
Mise en œuvre	À l’échelle des quartiers : Monter, en partenariat avec le Pavillon de l'Arsenal, des expositions dans les mairies d'arrondissement en montrant quelques projets phares et le potentiel de surélévation à partir d'exemples concrets (faisabilités, perspectives...) dans l'arrondissement / et en relayant l'information à destination des propriétaires sur les démarches à suivre, les aides... + organisation de visites pour les représentants de syndics, de copropriétés, conseils de quartier... À l’échelle parisienne : Lancer en 2015 un appel à projets « surélévations », pour des projets d’habitation en surélévation sur des bâtiments publics (logements sociaux ou équipements)

	Proposition 22
	Atelier 5 – Surélévations d’immeubles

Accompagner les propriétaires privés dans leurs projets :

le kit surélévation

Objectif	Accompagner les propriétaires privés dans leurs projets de surélévation, sur la base d'une identification fine d'adresses avec un potentiel de surélévation, et à travers des actions ciblées à destination des propriétaires (information simple ou aide financière au pré-diagnostic dans le cadre de dispositifs existants comme le plan 1000 immeubles, ou d'un dispositif ad hoc de type "plan surélévation").
Observations	Le diagnostic technique et structurel est un élément fondamental à tout projet de surélévation. Mais c'est une étape complexe pour laquelle les propriétaires ont souvent besoin d'un accompagnement, qui peut être fait dans le cadre de dispositifs de type OPAH, et/ou avec l'appui de dispositifs comme le « Coach copro » de l'APC. Un pré-diagnostic/faisabilité pour évaluer le potentiel de surélévation, le budget nécessaire et les études à mener représenterait un coût d’environ 6 000 €. Une étude géotechnique (structure du bâtiment et de ses fondations), souvent nécessaire pour mener le projet, se chiffre quant à elle en dizaines de milliers d'euros (jusqu'à 50 000 €).
Partenaires	Atelier parisien d’urbanisme
Mise en œuvre	Proposition d'action en deux temps : 1) étude d'identification fine et cartographie des adresses avec un potentiel de surélévation par l'Apur, avec un objectif chiffré (ex : 1000/2000 immeubles) et une priorité sur les mono-propriétés, puis diffusion large de l'étude notamment auprès des investisseurs, promoteurs et bailleurs sociaux. 2) intervention ciblée auprès des propriétaires privés : > soit simple démarche d’information ciblée, avec des fiches descriptives de l'étude Apur envoyées aux propriétaires et syndics, accompagnée de l’ensemble des éléments d’information et de conseil : le « kit surélévation » > soit la mise en place d'une campagne de pré-diagnostics financés par la Ville avec un objectif pour 5 ans, avec un accompagnement des propriétaires par un opérateur choisi par la Ville de Paris. Cette aide pourrait s’adresser à des immeubles déjà inscrits dans un dispositif d’amélioration de l’habitat tel que le Plan 1000 immeubles ou une OPATB. Une première estimation du coût pour la réalisation de 500 diagnostics (sur 5 ans) serait d’environ 4 M€, montant qui comprend le suivi/ingénierie par l’opérateur et le cout des pré-diagnostics.

	Proposition 23
	Atelier 5 – Surélévations d’immeubles

Faire évoluer les règles de gabarit pour augmenter le potentiel de

surélévation des immeubles parisiens

Objectif	Libérer davantage le foncier aérien en augmentant les capacités de construire par surélévation, pour aller au-delà des possibilités de surélévation déjà offertes par la suppression du COS.
Observations	Les propositions d'évolution des règles de gabarit-enveloppe du PLU faites par l'Apur permettraient, selon ses estimations, de faire passer de 9 000 à 16 000 le nombre de parcelles parisiennes avec un potentiel de surélévation des bâtiments sur rue. Les ordonnances Duflot d’octobre 2013 offrent la possibilité, dans certains cas, de déroger aux règles de gabarit du PLU pour combler les dents creuses en s’alignant à la hauteur des bâtiments voisins. Mais leur application se heurte à une question d’interprétation de la condition de mixité sociale, qui constitue aujourd’hui une contrainte forte pour les projets privés de surélévation. L'article L128-1 du code de l’urbanisme, sur lequel la ville a délibéré en 2007 et qui a été modifié par la loi Alur, permettrait à un projet vertueux énergétiquement d'être construit un peu plus haut que ce que permet le PLU (20 % de plus, soit 6 niveaux au lieu de 5 par exemple). Mais la délibération de la ville n’a porté que sur le COS (sans intérêt aujourd’hui) et pas sur le dépassement de gabarit. Appliquer à Paris le bonus durable de gabarit pour les projets à usage d’habitation permettrait à de nombreux bâtiments – dont les copropriétés – de développer de nouvelles surfaces de logement tout en trouvant un levier pour investir dans des équipements écologiques (isolation, solaire photovoltaïque, solaire thermique, etc.)
Mise en œuvre	Étudier les conditions dans lesquelles pourraient évoluer les dispositions de l'article 10 du règlement du PLU sur les gabarits-enveloppe, être améliorées les conditions d’application des ordonnances Duflot sur les surélévations, et être appliqué à Paris l’article L.128-1 du code de l’urbanisme.

	Proposition 24
	Information et accueil des propriétaires privés

Créer une plateforme internet pédagogique dédiée aux propriétaires

Objectif	Mettre en place un portail internet unique pour les propriétaires afin de les informer et les conseiller dans leurs projets d'amélioration, de rénovation, de transformation ou d'extension de leurs logements ou immeubles.
Observations	Surélévations, transformations de bureaux en logements, changements d'usage, rénovation thermique… sont des sujets complexes pour la plupart des propriétaires privés qui souhaitent s'engager dans ces projets. Aujourd'hui les informations existent mais elles sont dispersées et parfois difficiles d'accès. Et les plateformes publiques d’information et d’accueil sur le logement (ADIL, RILH…) sont plutôt destinées aux locataires.
Mise en œuvre	Création d’un portail internet sur (ou relayé par) Paris.fr, et élaboré avec différents partenaires (ANAH, le CAUE, l’APC, chambre des notaires…), qui permettrait aux propriétaires de disposer d’une information simple, hiérarchisée et renvoyant aux différents dispositifs et services compétents. Au sein de la Ville, ces services (PASU à la DU, BPLH, BHP ou STH à la DLH…) pourraient également renforcer, par la mise en place de permanences techniques, le conseil aux propriétaires sur rdv.